МАЛОЭТАЖНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО – ЛОКОМОТИВ СТРОИТЕЛЬНОЙ ИНДУСТРИИ

Хотя для многих преимущества малоэтажного строительства уже очевидны, интерес к нему строительных организаций, а также инвесторов, всё же требует дополнительной стимуляции. В качестве такого стимулирующего средства и была учреждена национальная премия «НАМИКС». Сегодня мы беседуем с одним из её учредителей,  заместителем координатора Программы Государственной Думы по развитию малоэтажного жилищного строительства «Свой дом», вице-президентом Национального агентства по малоэтажному и коттеджному строительству, Первым вице-президентом МАИФ и МАИН, Академиком МАИН Валерием Семёновичем КАЗЕЙКИНЫМ.

 

– Валерий Семёнович, почему МАИФ решила стать одним из учредителей премии «Намикс»?

– Прежде всего, потому что основной целью этой премии является содействие развитию малоэтажного строительства путём поощрение предприятий и организаций, которые добились наилучших показателей эффективности в своей деятельности и внесли существенный вклад в развитие этой отрасли. Мы готовы стимулировать стремление строительных организаций и предприятий внедрять новые экономичные, экологичные и энергоэффективные технологии при строительстве данного вида жилья. Считаем важным стимулирование и публичное признание заслуг этих организаций, стараемся привлечь к ним внимание, а также сделать их опыт достоянием других предприятий страны с использованием всех возможностей печатных и электронных СМИ. Всему этому способствует учреждённая нами совместно с Национальным агентством малоэтажного и коттеджного строительства «НАМИКС» и Всероссийской Общественной организацией «Деловая Россия» премия «Намикс». Премия ставит общенациональные цели и задачи, направленные на поддержку политики Президента, Парламента и Правительства Российской Федерации, национальных общественных организаций по возрождению исторических российских традиций малоэтажного жилищного строительства по реализации «Программы Государственной Думы в области малоэтажного жилищного строительства «Свой дом» в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жильё – гражданам России».

– Сейчас перед российскими строителями стоит задача до 2020 года обеспечить ежегодный ввод 140 млн. кв. м. жилья, т.е. фактически строить по квадратному метру в год на человека. При этом заявлено, что более 60 % всего вводимого в стране жилья должно быть малоэтажным. На ваш взгляд, какие из накопившихся проблем надо решить в первую очередь, чтобы выполнить поставленные задачи?

– Из основных проблем я бы назвал пока ещё неотрегулированный баланс спроса и предложений на рынке жилья. Понятно, что для увеличения спроса в первую очередь необходимо увеличить уровень дохода граждан, но это уже вопрос государственный. Хотя и этого недостаточно. Необходимо стремиться к снижению ставок по ипотечным кредитам и уменьшению себестоимости строительства. В ближайшие годы государство планирует существенно снизить ставку по ипотеке. Уже сейчас по ряду продуктов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Сбербанка РФ ставка по ипотечному кредитованию понижена до 8% годовых. Есть первые предпосылки для уменьшения ставки: в системе жилищного кредитования уже задействованы «длинные» средства Пенсионного фонда РФ и Внешэкономбанка.

Вопрос снижения стоимости  строительства жилья вполне можно решить, если власти и участники рынка сумеют договориться о механизмах государственно-частного партнёрства. Для наращивания объёмов предложений нам необходимо добиться того, чтобы темпы строительства опережали рост платёжеспособного спроса. У нас же пока на рынке жилищного строительства наблюдается дефицит, который ведёт к росту стоимости жилья. А значит, к снижению его доступности. На мой взгляд, эти проблемы должен регулировать сам рынок – административными методами проблему не решить. Власть должна помогать бизнесу, но не указывать, как работать. Прежде всего, государству стоит участвовать в освоении новых территорий, решать вопросы с внедрением современных технологий, подготовкой кадров для жилищного строительства, а также поощрять развитие производства недорогих и качественных стройматериалов.

В качестве положительного примера взаимодействия государственных структур и бизнеса я мог бы назвать программы «Стимул» и «Малоэтажное жильё», предполагающие совместную работу с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию финансовых учреждений и строительных компаний. Суть этих программ состоит в том, что агентство выделяет банкам-партнёрам фиксированные займы под 7-8% годовых. Те, в свою очередь, кредитуют застройщиков и параллельно выдают ипотечные кредиты населению под низкие проценты – в соответствии с тарифами. Квартиры, которые не удалось продать после завершения строительства, выкупаются у застройщика. Подобная схема хорошо зарекомендовала себя во многих регионах страны. Думаю, что такие инициативы должны развиваться активней.

– Когда три года назад разразился экономический кризис, многие эксперты заявляли, что виной всему стало ипотечное кредитование, которое особенно развито в Америке. Согласны ли вы с их выводами, и в чём преимущество схем ипотечного кредитования, используемых в России, перед теми, что были распространены в Америке и Европе?

– На мой взгляд, причины мирового финансового кризиса настолько многообразны, настолько и просты. В качестве одной из основных причин я бы всё же назвал перенасыщение рынка долларами США, объективно взявшими на себя роль основной мировой валюты. Что же касается ипотечного кредитования, то, действительно, до наступления финансового кризиса банковской системой США тратились фантастические средства на обеспечение более чем доступных потребительских кредитов, в том числе ипотечных. Дешевизна ипотеки в США, подогреваемая ежегодным ростом цен на недвижимость, в период с 2001 по 2005 привела к невиданному ранее спросу на жильё, в том числе и на то, которое население планировало использовать в качестве краткосрочных инвестиций. Требования к заёмщикам снижались, так как все банки были уверены, что в случае невозврата кредита, недвижимость можно будет изъять и с большой выгодой реализовать. Кроме того, в этой сфере крутились и огромные деньги страховых компаний, обеспечивающих страхование, как заёмщиков, так и банков в случае невозврата кредита. Это и стало ещё одной причиной наступления финансового кризиса. Были и другие, о которых действительно лучше могут рассказать специалисты в этой области. В нашей же стране риски, связанные с рынком жилья, намного ниже, чем в Европе и США. Хотя мы и увидели снижение цен на недвижимость в 2008 году, обвального падения не было.

Институт ипотечного кредитования в России в своём развитии прошел несколько этапов. Закон, регулирующий эту сферу банковской деятельности, был принят еще в 1998 году, но в этот период, вплоть до 2003 года, рынок ипотечного кредитования характеризовался незначительными объёмами и развитием. Поворотным моментом в развитии ипотеки в России становится один из приоритетных национальных проектов «Доступное жильё – гражданам России», в котором она выступает одним из главных факторов его успешной реализации. Стоит отметить, что данная концепция основывается на рыночном характере ипотечного кредитования, а не на дотационном. Наряду с политическими факторами развития жилищного кредитования в России, огромную роль сыграли и общеэкономические: рост уровня жизни, доходов – люди стали ощущать потребность в улучшении жилищных условий, перестали бояться так называемой «жизни в кредит».

Схемы ипотечного кредитования, применяемые в России, в целом соответствуют зарубежным, но в них присутствует и национальная специфика. Вообще в мировой практике существуют две модели ипотеки: одноуровневая и двухуровневая. Одноуровневая (немецкая) модель, распространённая в странах Западной Европы, предусматривает самостоятельный выпуск банком, который выдал ипотечный кредит, ценных бумаг, обеспеченных выданным кредитом и недвижимостью, закладываемой заёмщиком в целях получения кредита. Классическая или двухуровневая – получила наибольшее развитие в Соединенных Штатах Америки. Особенностью этой системы является то, что ипотечный кредит, выданный банком, переуступается специально созданному ипотечному агентству, которое формирует пакеты из единичных кредитов и выпускает, а также продает ипотечные ценные бумаги. Российская ипотечная система во многом схожа с американской. Основными отличиями являются различные размеры процентных ставок по кредитам, а также различные условия кредитования. Нужно отметить, что американская и российская системы ипотечного кредитования имеют различный подход к неплательщикам ипотечного кредита. Но, на мой взгляд, сравнивать зарубежную систему ипотечного кредитования, хоть европейскую, хоть американскую, с российской не совсем правильно, так как они имеют разные основы. Западная ипотека существует уже многие годы, в России же институт ипотеки хоть и существовал ещё в дореволюционные времена, но потом был основательно забыт и не развивался. Несмотря на то, что возрождать мы его начали больше 10 лет назад, сказать, что за этот период его формирование и окончательное становление закончены, нельзя. Тем не менее, я могу назвать несколько положительных моментов. Например, высокие темпы развития российского ипотечного рынка. Как важную тенденцию развития ипотечного кредитования можно рассматривать появление и широкое распространение на рынке новых ипотечных продуктов: кредитование загородной недвижимости, ломбардные кредиты, кредиты с «плавающей» ставкой и другие варианты ипотечных кредитов. Снижение процента инфляции, предполагаемое правительством, неизбежно вызовет снижение процента по ипотечному кредиту. Хочется верить, что снижение процентов по кредитам, а, следовательно, и расширение круга потенциальных заёмщиков, будет идти параллельно с разрешением основных проблем строительного рынка.

– Насколько эффективны существующие сейчас программы господдержки развития ипотечного кредитования при малоэтажном строительстве в нашей стране?

– На мой взгляд, механизмы бюджетной поддержки жилищного строительства и ипотечного кредитования в новой редакции ФЦП «Жилище» на 2011-2015 годы делают долгосрочную стратегию развития ипотечного рынка вполне реалистичной, а цифры по расширению доступности ипотеки для россиян обоснованными. Ещё четыре года назад, для того, чтобы стимулировать процесс развития малоэтажного строительства в Государственной Думе была создана рабочая группа по законодательному обеспечению развития малоэтажного строительства по программе «Свой дом». Программа была принята Генеральным советом партии «Единая Россия» и рекомендована к исполнению во всех субъектах федерации. Вообще, за программами поддержки жилищного строительства «Стимул», «Новостройка», «Малоэтажное жилье», «Переселение» – большое будущее. Эти программы в сочетании с усилиями Фонда развития жилищного строительства, направленными на вовлечение в оборот земельных участков, оборудованных коммуникациями и инфраструктурой, и предоставление их девелоперам на конкурсной основе, должны обеспечить строительство жилья экономкласса по прогнозируемым ценам. Те строительные компании, которые стали участниками данных программ, ощущают реальную поддержку государственных структур в своей деятельности и имеют доступ к самым дешёвым финансовым ресурсам.

В рамках программ «Стимул», «Новостройка», «Малоэтажное жилье», разработанных для стимулирования жилищного строительства, при банках аккредитовываются проекты комплексной застройки территорий. Если эти проекты будут развиваться, дальнейшее получение кредитных средств будет существенно упрощено.

С принятием новой ФЦП «Жилище» в каждом регионе приняты новые программы жилищного строительства и ипотечного кредитования. В тех регионах, где активно действуют региональные фонды жилищного строительства, – в республиках Татарстан, Башкортостан, в Самарской, Вологодской, Кемеровской областях, в Красноярском крае и многих других регионах (все эти фонды входят в Международную ассоциацию фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования), активно действуют социальные программы по строительству жилья экономкласса. Только в Республике Татарстан ежегодно более 20 млрд. рублей направляется на выдачу льготных займов населению. При таких темпах и объёмах, я думаю, скоро в Татарстане исчезнет само понятие «социальная очередь».

В рамках реализации программы «Стимул», предусматривающей выдачу кредитов застройщикам и покупателям доступного жилья, весной 2010 года АИЖК и ВЭБ подписали соглашение о предоставлении банком на реализацию программы 40 млрд. рублей.  В соответствии с утверждёнными планами, АИЖК заключит договоры по ипотечной программе «Стимул» со всеми регионами России до конца 2011 г. На данный момент уже подписаны договоры с 32 регионами РФ и получено 250 заявок от разных проектов на участие в этой программе.

Реализация программы «Стимул» позволит завершить строительство около 2 млн. кв. метров доступного жилья. Первые проекты по программе «Малоэтажное жильё», принадлежащие компании «Экодолье» (в Оренбурге и Обнинске), были аккредитованы в начале осени 2010 г. В настоящее время несколько десятков проектов малоэтажной застройки участвуют в программе «Малоэтажное жильё». Южные регионы в числе первых начали принимать участие в этих программах и развивают малоэтажное кредитование. В Центральной России активно развивается панельное и панельно-каркасное домостроение. Так что эффект от программы господдержки развития ипотечного кредитования при малоэтажном строительстве в России весьма ощутимый.

– Что делается МАИФ для практической реализации программы «Свой дом» в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жильё – гражданам России»?

– Сейчас реализуется вторая редакция программы, которая согласована всеми профильными министерствами, федеральными агентствами и фондами. Основная задача этой программы в том, чтобы обеспечить снятие законодательных и нормативно-правовых административных барьеров, которые препятствуют развитию этого направления жилищного строительства. В первую очередь были внесены поправки в Градостроительный кодекс, которые сняли ограничения для малоэтажного строительства в виде обязательной государственной экспертизы. Второе – это при принятии поправок в Градостроительный кодекс о саморегулируемых организациях – деятельность небольших строительных компаний, занимающихся малоэтажным строительством, не подлежит саморегулированию. И им не надо платить большие взносы в компенсационный фонд. Третье – в течение 4 лет были внесены поправки ещё примерно в десять законодательных актов. Это поправки в закон о фонде РЖС, позволяющие до 40% государственных земель отдать под малоэтажное строительство. А для отдельных категорий граждан, например, для молодых учёных, вступивших в ЖСК, вообще предоставить землю бесплатно. Необходимо отметить, что фонд РЖС делает очень многое для развития малоэтажного строительства: ещё до аукциона, проводит согласование со всеми техническими службами и получает технические условия для подключения газа, воды, канализации. С нашим участием было разработано два продукта: первый получил название «Дом с участком», а второй – «Мало-этажное жильё». Они впервые позволили кредитовать покупку дома с земельным участком на этапе строительства. То есть, когда приходит клиент, ему даётся план посёлка, он выбирает себе свободный участок, к которому подведены все сети и проект жилого дома. Внося от 10 до 30 %, он получает кредит, который перечисляется строительной компании, и она в оговорённые сроки строит ему дом. Особое внимание уделяется строительству жилья эконом-класса, отвечающего трём критериям жилья: дома должны быть экономичные, экологичные и энергоэффективные.

Для того, чтоб реализовывать на практике программу «Свой дом» было создано Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС), которое возглавила Елена Леонидовна Николаева. Она очень быстро организовала вокруг себя все ведущие строительные компании и компании-поставщики самых современных материалов и оборудования. Сейчас в НАМИКС несколько сотен компаний, которые совместно реализуют программу по всем регионам России. В тех регионах, в которых активно развивается малоэтажка, назначается уполномоченный представитель НАМИКСа, который на месте помогает организовать взаимодействие бизнеса и власти. Помимо НАМИКСа в состав МАИФ входят 130 организаций из 63 регионов России и 4 стран СНГ, участвующих в реализации ипотечных и накопительных программ приобретения жилья. Ассоциация призвана содействовать решению жилищной проблемы в Российской Федерации и странах СНГ. В нашей компетенции совершенствование нормативно-правовой базы в сфере жилищного строительства и ипотечного кредитования, выработка единых правил и стандартов деятельности на этом рынке, а также контроль над их соблюдением. Ещё одним важным направлением деятельности МАИФ является налаживание сотрудничества с кредитными организациями на международном, межрегиональном и межмуниципальном уровнях. Что касается проектов малоэтажного строительства, то, на мой взгляд, они всегда были и остаются локомотивом развития рынка недвижимости России. Уже сейчас, благодаря реализации Национальной программы «Свой дом», объёмы малоэтажного строительства неуклонно растут. Если в 2006 году доля такой недвижимости составляла порядка 39% от всего количества возводимого жилья, то в 2010-м эта цифра составила уже 50,3%. По моим прогнозам, к 2020-му году доля малоэтажного строительства должна дойти до 70%, что позволит увеличить предложение, позволит стабилизировать цены и повысит доступность жилья. В этом году значительная часть средств, предусмотренных Федеральной целевой программой «Жилище», направляется на комплексную подготовку территорий, предназначенных под строительство малоэтажного жилья. В ближайшие пять лет из федерального бюджета на эти цели планируется выделить порядка 25 млрд. руб. Очень важную роль в приоритетном развитии малоэтажного строительства играет Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС). Благодаря его действию под комплексное освоение подготовлено 1,8 тыс. га земли в 16 регионах страны. Выручка от реализации участков только в 2010-м составила 4,5 млрд. руб. На этих землях планируется возвести 5,9 млн. кв.м жилья, из них 1,7 млн. кв. м – объекты малоэтажного строительства. Руководство Фонда РЖС провело переговоры с 30 банками и выработало механизмы финансирования проектов строительства жилья экономкласса. В результате удалось снизить затраты на обеспечение земельных участков объектами инженерной инфраструктуры – в среднем на 39%. Разработаны и согласованы механизмы государственно-частного партнёрства.

В настоящее время почти в 70 регионах России в целях решения жилищной проблемы с использованием механизмов ипотеки созданы региональные операторы жилищного и ипотечного рынка (ипотечные фонды, агентства и корпорации), действуют 72 региональных, 21 муниципальных и 5 отраслевых операторов. Большинство из них создано в виде некоммерческих фондов (от 62 до 85%), часть в виде ипотечных агентств (25%) и ипотечных корпораций (12%). Более  70%  этих организаций являются членами МАИФ.

Наша Ассоциация поддерживает деловые отношения с руководителями Российского союза строителей, Международной торговой палаты, Российской Гильдии риэлторов, Московской международной бизнес-ассоциации, Международного союза инвесторов жилищного строительства, а также с целым рядом национальных союзов строителей стран СНГ. По инициативе МАИФ и Президиума Международной академии ипотеки и недвижимости был создан Международный ипотечный клуб – общественное объединение государственных деятелей и профессиональных участников ипотечного рынка. Данный клуб занимается проведением общественных мероприятий, которые должны содействовать принятию новых законодательных инициатив в сфере ипотечного кредитования, координации деятельности профессиональных участников ипотечного рынка и т. д. То есть мы работаем во всех направлениях, для того, чтобы содействовать скорейшей и эффективной реализации программы «Свой дом» в рамках проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

 

Беседовала

Лилия ЗОЛОТАРЁВА