У МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ОСОБЫЙ ПОТЕНЦИАЛ

За последние 10 лет рынок малоэтажного жилья в России пережил эволюцию спроса. Тем не менее, перспективы развития у него остаются. В условиях резкого снижения темпов строительства многоквартирных домов производители стройматериалов переориентируются на индивидуального застройщика. Тем более что заметного оживления на «большом» рынке не стоит ждать ранее 2018 года. Сегодня, несмотря на существующие проблемы в сфере малоэтажного домостроения, его приоритетный статус поддерживается на самом высоком уровне.

225 02

Малоэтажное строительство в России на сегодняшний день является одним из самых перспективных и имеющих большой потенциал направлений. По прогнозам Правительства Российской Федерации доля малоэтажного строительства в общем вводе жилья к 2020 году должна составить не менее 70%. Российские эксперты считают, что в ближайшей перспективе можно ожидать роста числа новых малоэтажных проектов в Московской области до 20%, а в десятилетней – до 50%. По их общему мнению, в нашей стране пока недооценён сегмент малоэтажной недвижимости комфорт-класса, и в частности, таунхаусов. Но в ближайшие годы популярность данного формата будет расти, несмотря на ряд проблем, пока ещё сдерживающих дальнейшее развитие рынка малоэтажного жилья. Для их решения в первую очередь необходимо тесное взаимодействие власти и бизнеса, чтобы добиться практической реализации государственных программ по комплексному малоэтажному строительству. А также организация корпоративной сплочённости предприятий и организаций, работающих на данном рынке, продвижение современных технологий для малоэтажного строительства и проектирования, повышение профессиональной кадровой подготовки в отрасли и качества товаров и услуг на рынке малоэтажного домостроения.

Как показывает мировая практика, экономическая целесообразность строительства малоэтажного жилья достаточно высока, но только в том случае, если учитывается желание потребителя иметь не просто квадратные метры жилой площади, но и находящиеся поблизости от неё различные объекты транспортной, бытовой, социальной инфраструктуры. А ещё желательно, чтобы рядом был водоём, посёлок был застроен и покупатель знал своих соседей. Подстраиваясь под новые финансовые реалии, приоритеты поменяли не только покупатели загородного жилья, но и строительные подрядчики, которые сейчас вынуждены делать ставку на комплексную застройку, включающую помимо строительства малоэтажных домов возведение различных коммерческих и социальных объектов. Снижение себестоимости объектов и привлекательная ценовая политика стали основой для создания стратегии выживания на рынке для многих компаний-застройщиков.

Налицо и тенденция к экономии. В первую очередь это происходит за счёт перехода на более дешёвые строительные материалы (пенобетон, газобетон, каркас, sip-панель, канадская технология). К тому же, заметно сократились и сроки возведения домов. Время требует строить быстро. Если растянуть строительство на год, из-за инфляции оно окажется на 10% дороже, что приведёт к росту стоимости жилья или снижению качества. Это заставляет строителей внедрять «ускоренные» технологии возведения домов. Например, каркасное деревянное строительство позволяет сократить цикл от покупки земельного участка до полугода. Использование дерева даёт экономию на отделке, а благодаря особым пропиткам гарантирует защиту от пожаров и жуков-древоточцев.

Но главным вопросом в строительстве до сих пор остаётся финансирование. Доходы населения в России по всем известным причинам сократились. Такой нерыночный шаг, как государственное субсидирование, не дал ожидаемого эффекта, и, по мнению экспертов, продолжать его в 2017 году не имеет смысла. Выступая в прошлом году на заседании Госсовета, посвящённом мерам по развитию строительного комплекса и совершенствованию градостроительной деятельности, Президент страны Владимир Владимирович Путин заметил, что для решения извечной российской проблемы строительства недорогого жилья «нужно сделать немногое». В числе важных шагов он назвал несколько: «разбюрократить принятие решений о выдаче земли, не раздавать её «своим да нашим», избавиться от коррупционных схем, освободить бизнес от ненужного давления правоохранительных органов, эффективно использовать финансовые и административные ресурсы Правительства».

Решить некоторые из проблем строительного рынка поможет также 214-ФЗ, согласно которому с 1 июля 2017 года ужесточаются требования к застройщикам в части размера минимального уставного капитала. Тот же Москомстройинвест не раз выступал с данной инициативой, которая, по словам председателя Комитета Константина Тимофеева, будет способствовать освобождению рынка от компаний-застройщиков, не обладающих необходимым объёмом денежных средств, чтобы заниматься строительством многоквартирных домов и привлекать средства граждан. Уже в этом, 2017 году, будет введён Единый реестр застройщиков, представляющий собой перечень юридических лиц. Ответственность за ведение Реестра возложена на федеральный орган исполнительной власти. Важным моментом поправок 214-ФЗ является возложение на данный орган обязанностей по подготовке заключения о соответствии застройщика и проектной декларации на объект требованиям закона о долевом строительстве.

Закон о долевом строительстве предусматривает также расширение полномочий застройщиков в части использования денежных средств граждан. Они смогут привлекать данные средства для возведения социально-значимых объектов, таких как школы, детские сады, а также для строительства инженерно-технических сооружений и пр. Кроме того, в нём прописаны и обязательные требования по раскрытию информации об объекте долевого строительства. Теперь каждый застройщик должен в открытом доступе разместить на своём сайте проектную декларацию, образец договора долевого участия (ДДУ), фотографии объектов и т. д. Законом предусмотрено создание так называемого «компенсационного фонда», который будет дополнительно защищать права участников ДДУ, если застройщики по их объектам находятся в процедуре банкротства. Формирование фонда будет происходить за счёт обязательных взносов застройщиков, работающих по 214-ФЗ.

По мнению главы министерства строительства и ЖКХ РФ Михаила Меня, деятельность государственного компенсационного фонда, который будет страховать все ДДУ, существенно снизит риски для банков. Такое же мнение не раз высказывал В.В. Путин, подчёркивая, что удовлетворить спрос на жильё можно только за счёт рыночных механизмов, в том числе ипотеки, но нужно снижать ставку. Говоря о ценообразовании в строительстве, он призвал сделать его более современным, чётким и прозрачным. По мнению Президента России, решение проблемы ценообразования в строительной отрасли повлияет на экономию бюджетных средств, на улучшение делового климата, развитие конкуренции и на повышение прозрачности на всех стадиях развития строительства объектов. Кроме того, это поможет снизить коррупцию в строительной отрасли.

По словам Президента страны, малоэтажное строительство жилья приемлемо для совершенно разных регионов и районов Российской Федерации, в том числе возможно к реализации в районах с достаточно сложным рельефом или даже высокой сейсмичностью. Он отмечает также, что малоэтажный тип застройки предоставляет широкие возможности для малого и среднего бизнеса, поскольку не требует масштабного использования тяжёлой специальной техники и привлечения больших человеческих ресурсов. Но есть один момент, на который глава государства нередко обращает внимание, а именно на то, что все населённые пункты России должны быть во всех отношениях удобными для проживания в них людей. «Мы должны вместе с вами сделать всё необходимое, чтобы уровень благоустройства городов и посёлков соответствовал ожиданиям наших граждан, – не раз говорил он, встречаясь с представителями строительной отрасли. – Нужно обновлять и создавать новые парки, скверы, зоны отдыха, пешеходные улицы, площадки для занятия спортом».

Что же касается непосредственно малоэтажного строительства (МЖС), то, по мнению главы Минстроя России Михаила Меня, у этого сегмента строительной отрасли имеется особый потенциал. Министр считает, что это направление должно стать «приоритетным на рынке жилья России, поскольку земельный ресурс страны позволяет новостройкам расти в ширину, а не в высоту».

Согласно официальной статистике, малоэтажные и многоэтажные дома в нашей стране строятся в примерно равных объёмах. Несколько иного мнения придерживаются риэлтерские компании. Представители рынка продаж недвижимости утверждают, что, к примеру, на рынке Новой Москвы за последние два года доля малоэтажных проектов сократилась с 28% до 10%. В других регионах страны ситуация с малоэтажным строительством лучше, чем в Московском регионе, где уровень цен на жильё и землю выше. Однако нужно учитывать, что в статистику попадает немалое число индивидуальных домов, которые россияне строят самостоятельно. Так что, по мнению экспертов, о распространении высоких технологий дешёвого малоэтажного домостроения, которые помогают развивать этот сегмент на Западе, в нашей стране пока говорить не приходится.

Чтобы исправить это положение, прежде всего, власти могли бы снизить административные барьеры при подключении коммуникаций, а также оказать содействие развитию транспортной инфраструктуры, в частности строительству подъездных дорог или организации маршрутов общественного транспорта. Местным властям необходимо развивать и модернизировать уже имеющуюся социальную инфраструктуру, чтобы ею могли пользоваться новые жители малоэтажных поселений. Только при соблюдении данных условий имеет смысл увеличение объёмов строительства жилья с небольшим числом этажей.

Таким образом, можно сделать вывод, что спрос на малоэтажное жилье в России вырастет только при дополнительном стимулировании развития инфраструктуры. Это именно тот случай, когда не спрос рождает предложение, а предложение рождает спрос. Появятся приемлемые кредиты под строительство, уберут бюрократические препоны, появятся земли с проложенными сетями – будут расти населённые пункты, застроенные двух- и трёхэтажными домами, коттеджами и таунхаусами.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ О СОТРУДНИЧЕСТВЕ от журнала ТОЧКА ОПОРЫ

ТОЧКА ОПОРЫ


Приглашаем вас принять участие в публикации интервью / статьи / новости о вашей компании в номерах российского делового журнала ТОЧКА ОПОРЫ.

Если вы хотите:

  • достойно представить свой бизнес;
  • сообщить о новых направлениях вашей деятельности;
  • заявить о себе как о преуспевающем игроке на рынке;
  • поделиться успехами, достижениями, опытом;
  • найти потенциальных покупателей своей продукции;

то мы будем рады вам помочь!

Закажите размещение в печатной версии журнала ТОЧКА ОПОРЫ, и ваша статья БЕСПЛАТНО появится на страницах электронной версии. А это значит, что о вашей компании узнает огромное количество интернет-пользователей и ваших потенциальных покупателей!

Также мы предлагаем:

  • Размещение баннерной рекламы на сайте;
  • Размещение вашей статьи/новости в ежедневной новостной рассылке с количеством подписчиков 17 тыс.
  • Размещение вашей новости/статьи/заметки/интервью/видеоинтервью на сайте

РЕКЛАМА В ЖУРНАЛЕ

РЕКЛАМА НА САЙТЕ

АРХИВ ЖУРНАЛА

№277 Июнь 2022
тема: промышленность