ТОЛЬКО ОЧЕРЕДНОЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ БУМ СМОЖЕТ РЕШИТЬ КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС В РОССИИ

Текущий год для России стал знаковым по многим причинам, одна из них – это год президентских выборов. Россияне в очередной раз подтвердили, что доверяют лидеру, который уже 18 лет держит в своих руках бразды правления государством. И дело тут не только в личных человеческих качествах Владимира Владимировича Путина, но и в том видении развития России в ближайшие шесть лет, в тех программных заявлениях, которые были сделаны им в Послании к Федеральному собранию РФ, и во время прямой линии с гражданами страны. Упомянут в этих заявлениях и самый болезненный для многих россиян «квартирный вопрос». О том, как началось решение этого вопроса и что нас ждёт впереди, в приведённом ниже материале.

Для начала немного статистики. По сведениям Федеральной Службы Государственной Статистики РФ, на сегодняшний день общий жилой фонд в России составляет около 3,4 млрд м2, что при постоянном населении страны в 146,9 млн человек составляет чуть больше 23 м2 на человека. В соответствии с социальными стандартами ООН, минимальным комфортным уровнем жизни считается обеспеченность жильём не менее 30 м2. на человека. В странах с высоко развитой экономикой этот уровень гораздо выше: во Франции и Германии – 39 м2 на человека, в США – 70 м2, в Канаде – 76 м2. Встаёт вопрос: как скоро Россия по этому показателю догонит хотя бы Францию с Германией?

Чтобы найти ответ на этот вопрос, обратимся к Посланию Президента В.Путина к Федеральному собранию, прозвучавшему в марте этого года. В нём глава государства заявил, что к 2025 году 5 млн семей ежегодно должны получить возможность улучшить жилищные условия (сегодня таковых 3,1 млн). При этом ежегодный ввод жилья должен составлять 120 млн м2 против нынешних 80 млн м2 (показатель начала 2018 года). Вопрос, справятся ли наши строительные компании с такими объёмами? Глава Минстроя Михаил Мень считает, что это вполне выполнимая задача. А вот сами строители высказываются в менее оптимистическом ключе. Так, основатель группы «Мортон», президент ГК «Основа» Александр Ручьёв в интервью одному из российских изданий высказал мнение, что построить столь большой объём жилья не удастся без активного госучастия. А с учётом кардинальных изменений в 214-ФЗ (об участии в долевом строительстве), подписанном Президентом В.Путиным в июне 2018 г., и ужесточения требований к застройщикам лучшим выходом из создавшегося положения может стать тиражирование опыта Москвы – создание в каждом крупном городе своего фонда реновации. Часть застройщиков, в основном представители крупных строительных компаний, работающих на рынке уже не первое десятилетие, уверены, что строить по 120 млн м2 в год вполне по силам, но только при наличии спроса, дешёвой ипотеки и доступного кредитования. «Строительная отрасль быстро развивается благодаря новым технологиям и ипотечному рынку, поэтому к 2025 г. этот уровень будет достигнут», – считает президент ГК «Гранель» Ильшат Нигматуллин.

С ним согласен и операционный директор ГК ПИК Александр Прыгунков. «Конечно, через 1–2 года строить столько невозможно: для этого уже сейчас у застройщиков должны быть готовы к выводу на рынок либо даже реализовываться проекты, – говорит президент компании «Инград» Павел Поселенов. – Но за 4–5 лет это реально».

Пока же, если судить по июльским данным Росстата, реальность оказалось более суровой. За первые шесть месяцев текущего года объём работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», составил 704 млрд руб., что на 0,7% ниже (в сопоставимых ценах), чем в 2017 году. В целом же по итогам первого полугодия 2018 г. было выполнено работ на 3,6 трлн руб., что на 0,9% ниже прошлогодних показателей.

Вот и эксперты высказываются скептически по поводу роста показателей на строительном рынке в ближайшей перспективе. «Довольно долго покупательная способность населения падала, и, хотя сейчас она начала расти, я боюсь, что повышение НДС способно этот рост остановить», – говорит гендиректор Института региональных проблем Дмитрий Журавлев. «Реформы НДС и увеличение пенсионного возраста дадут свой отпечаток на динамику строительного рынка в следующем году», – соглашается директор экспертной группы Veta Дмитрий Жарский. По его мнению, мы сейчас наблюдаем только начало более значительного спада на рынке строительства. Не последнюю роль в этом играет как естественное насыщение спроса в прошлом году, так и ужесточение требований к участникам жилищного строительства. «В регионах огромную роль в строительстве традиционно играли локальные предприятия, которые использовали наиболее удобные схемы привлечения средств дольщиков, в результате чего многие проекты образовывали пузырь из-за не сданных вовремя площадей», – объясняет эксперт. «Часть же региональных игроков новые поправки к закону о долевом строительстве фактически вынуждают уступить оставшийся рынок более крупным, способным работать по проект-ному финансированию компаниям, что и отразилось на летней статистике», – уверен Д. Жарский.

Есть надежда, что рынок всё же быстро отрегулируется, и 214-ФЗ не только защитит права покупателей недвижимости, но и поможет строительным компаниям не просто выстоять, а перестроить свою работу, сделав её более эффективной. Впрочем, в данном случае мы говорим не только о строительных компаниях, но и о производителях стройматериалов и металлоконструкций. Обратившись всё к тем же сведениям Росстата, мы видим, что в первом полугодии 2018 г. динамика производства металлопроката и изделий из металла, химической промышленности, как и динамика грузооборота, составила рост в 1–3%, но на рост динамики в строительной отрасли это никак не сказалось. «Запасы готовых стройматериалов растут. Присутствует также высокая закредитованность. Сегодня на долю собственных средств у застройщиков приходится только 10–20%, а все обороты делаются за счёт банковских кредитов», – отмечает доцент Российского экономического университета им. Плеханова Александр Тимофеев.

Ситуацию на рынке после вступления новых правил в долевом строительстве эксперты обсудили на круглом столе «Законодательные изменения в жилищном строительстве», который провёл Союз строительных объединений и организаций Санкт-Петербурга и Ленинградской области (ССОО). Его участники сошлись во мнении, что после вступления в силу 214-ФЗ произошло ужесточение контроля за застройщиками. Причём, питерские чиновники стали отказывать застройщикам в выдаче заключений о соответствии проектных деклараций новому закону (ЗОС), даже если разрешение на строительство было получено до 1 июля, то есть до вступления закона в силу. Они посчитали, что теперь абсолютно все проекты должны соответствовать принципу «один объект – один застройщик». В итоге, после серьёзных юридических дискуссий и даже разъяснений с федерального «верха», чиновникам пришлось пересмотреть свою позицию. Кстати, теперь в выдаче ЗОС могут отказать, если задержки при передаче квартир на любых объектах застройщика превышают три месяца. Это ещё одно требование закона. Кроме того, согласно 214-ФЗ регистрация новых договоров в новостройках, где просрочка ДДУ составила более полугода, запрещена. Большинство же объектов чёрных списков – это известные долгострои, значит запрет на привлечение средств ставит жирный крест на их достройке. Сейчас создана инициативная группа, предлагающая дифференцировать подход к проблемным объектам. Идея такова: если объект «живой» и у него есть перспективы достройки, надо разрешить застройщику привлекать деньги новых дольщиков. Полномочия по принятию решений должны отойти коллегиальным органам власти на уровне регионов.

Ещё следует отметить, что по сравнению с застройщиками банкиры работать по 214-ФЗ не торопятся. Если большинство игроков строительного рынка требование нового закона по открытию спецсчетов в уполномоченных банках выполнило ещё до конца сентября (хотя действовать они начнут только с 1 июля 2019 года), то банки работать с ними по процедуре эскроу пока не готовы. «Мы с несколькими застройщиками в регионах пытались нащупать пути проектного финансирования и прошлись по уполномоченным банкам. В большинстве они оказались не готовыми: ждут разъяснений от ЦБ РФ, не знают, какие документы получать от застройщика и, самое главное, каким образом осуществлять финансово-технический контроль», – отмечает председатель комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского союза строителей (РСС) Виолетта Басина. По её словам, одна из компаний всё же получила добро на банковское финансирование на следующих условиях: под 13% годовых – если на эскроу-счетах будут деньги и под 38% – когда эскроу-счета пустые. Застройщик отказался.

Поэтому вице-президент ССК «Союзпетрострой» Александр Фурман предлагает для начала отработать механизм эскроу-счетов на долгостроях. «Банки шарахаются от застройщиков, особенно когда речь идёт о малом и среднем биз-несе. Но пускай они, наконец, помогут стройкомплексу: нужно опробовать эскроу на проблемных объектах, где остаются нераспроданными квартиры. Эта схема напрашивается сама собой: деньги граждан поступают в банк, новые дольщики не будут обмануты, а банк выдаёт кредит на достройку объекта», – предлагает он.

И ещё об одном виде кредитования – ипотеке. В том же Послании к ФС В. В. Путин заявил, что в ближайшие годы средняя ставка по ипотеке должна снизиться до 7–8%. По данным Минстроя сейчас она 9,6% на первичном рынке. Снижение кредитных ставок стало стимулом к ипотечному буму в России, зафиксированному в конце прошлого – начале этого годов. За первые шесть месяцев 2018 года количество выданных ипотечных кредитов выросло на 68%, а их доля в общем количестве проданного жилья достигла рекордных 54% на первичном рынке. Цифры подтверждают высокий текущий спрос на ипотечное кредитование среди населения страны. Но, по мнению ряда экономистов, этот рост может приостановиться в связи с ростом цен на недвижимость. А он прогнозируется, причём в пределах от 15% до 20%. В этом случае остаётся одна надежда, что Центробанк продолжит политику по снижению ключевой ставки и средняя стоимость кредитов на покупку жилья опустится до 8,5% уже к концу текущего года. И тогда россияне продолжат брать ипотечные кредиты, причём не только на покупку квартир, но и на строительство индивидуального жилья.

Тем более, что с августа нынешнего года вступил в силу важный закон о строительстве и оформлении частных домов. Отныне получать разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию частного жилого дома не требуется. Оформлять проектную документацию на будущую постройку теперь не обязательно. Регистрация собственности происходит через местную администрацию, которая самостоятельно направляет все документы в Росреестр по факту уведомления об окончании строительства. Эти меры должны стимулировать россиян к строительству собственных домов, а значит и к более интенсивному развитию строительного рынка вообще. Ведь не секрет, что возведение индивидуального жилья ведёт к росту продаж строительных материалов, увеличению количества рабочих мест. Появится взаимозаменяемость, ибо жильцы квартир, пожелавшие возвести собственный дом, нередко отдают свою городскую жилплощадь молодым родственникам. Да и Президент призывает обустраивать малые города, а не сосредотачивать всю строительную активность только в мегаполисах. Ведь в России большинство населения живёт не в Москве и Санкт-Петербурге, и не в городах-миллионниках, а в провинциальных городках, сёлах и деревнях, где как раз индивидуальное строительство имеет самые реальные и блестящие перспективы.