ПОДВОДНЫЕ КАМНИ НОВЫХ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫХ ДОКУМЕНТОВ

Группа компаний GSP Group уже более 10 лет осуществляет комплексную реализацию и инжиниринговое сопровождение проектов в области индустриальной недвижимости, так что её сотрудники являются настоящими профессиональными экспертами не только в области проектирования и строительства, но и нормативно-правовых документов, так или иначе с ними связанных. Поэтому именно сюда мы обратились с просьбой прокомментировать ряд новых законодательных актов, существенно изменяющих «правила игры» в строительной отрасли. На нашу просьбу откликнулся исполнительный директор ГК GSP Group Михаил Сергеевич СМОЛКО.

Начнём с «Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон», которые были утверждены 3 марта 2018 года Постановлением Правительства Российской Федерации № 222. Какие существенные изменения принёс данный документ с точки зрения реализации целиком инвестиционно-строительного проекта?

1. Наиболее существенное и благое – теперь граница санитарно-защитной зоны и ограничения в границах санитарно-защитной зоны устанавливаются со дня внесения сведений о них в ЕГРН. Сведения вносит Роспотребнадзор, а не собственник объекта, в рамках межведомственного взаимодействия. Таким образом, в идеале будет исключена путаница и неразбериха в вопросе, часто волнующем застройщиков: «А есть ли чужая санзона на моём земельном участке?». Как всё это будет работать – посмотрим.
2. Указан запрет на использование земельных участков в определённых целях в границах санитарно-защитной зоны. Но с оговоркой для ряда объектов «для производства и хранения лекарственных средств, объектов пищевых отраслей промышленности, оптовых складов продовольственного сырья и пищевой продукции, комплексов водопроводных сооружений для подготовки и хранения питьевой воды, использования земельных участков в целях производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции…», если «…воздействие объекта, в отношении которого установлена санитарно-защитная зона, приведёт к нарушению качества и безопасности…». Из вышеизложенного следует, что возможность, при соответствующем обосновании и должным образом согласованном и утверждённом решении, всё-таки остаётся, и есть шанс, что здравый смысл восторжествует.
3. Обозначен и добавлен срок, когда застройщик должен направить заявление об установлении или из-менении санитарно-защитной зоны. Правда, при расчёте «обратным ходом» т.е. «…за 30 дней до направления заявления о выдаче разрешения на строительство…».
4. Чётко указан срок, в течение которого правообладатель объекта, для которого установлена или изменена санитарно-защитная зона, обязан провести исследования атмосферного воздуха и уровни физического и биологического воздействия на воздух.
5. Одно из главных изменений, исключающих, в первую очередь, произвол собственников объектов, имеющих санитарно-защитную зону, выходящую за пределы их объектов и име-ющую влияние на соседние земельные участки, описано в п.11 «Правил…». Таким образом, если раньше только собственник объекта, имеющего санитарно-защитную зону, мог обращаться в соответствующие органы с заявлениями о пересмотре границ санитарно-защитной зоны (при наличии, естественно, соответствующих обоснований), то теперь это могут сделать собственники смежных земельных участков, на которые указанная санитарно-защитная зона распространяется.
6. Указан конечный перечень документов, прилагаемых к заявлению об установлении санитарно-защитной зоны.
7. Указан состав проекта санитарно-защитной зоны.
8. Указан срок рассмотрения заявления об установлении/изменении санитарно-защитной зоны.
9. Указано, что в рамках межведомственного взаимодействия все данные об установленной санитарно-защитной зоне вносятся, в том числе, и в правоустанавливающие документы на земельные участки уполномоченными государственными органами в течение 5 рабочих дней.
10. Указано, когда санитарно-защитная зона и ограничения использования земельных участков, расположенных в её границах, считаются установленными, а именно – со дня внесения таких сведений в Единый государственный реестр недвижимости. Данная формулировка, несмотря на её однозначность, создаёт ряд коллизий практического толка. Например: если санитарно-защитная зона установлена до вступления в силу данных «Правил…», то пока данные не внесены, получается, что уже ранее установленная санитарно-защитная зона не установлена, в том числе для смежных земельных участков, т.к. их собственники, равно как и остальные государственные инстанции, не обладают такой информацией.

Таким образом, данные «Правила…», преследуя в целом благую цель – регулирование вопросов в части установления санитарно-защитных зон, каким-то образом их обозначили, но застройщикам и правообладателям земельных участков поставили ряд ещё более сложных задач, как минимум, на время переходного периода, когда сформируется правоприменительная практика в данном вопросе.

В августе 2018 г. законодатели осуществили ещё более глобальное изменение в «правилах игры» отрасли, внеся существенные изменения сразу в два кодекса – Земельный и Градостроительный – двумя Федеральными законами: №342-ФЗ от 03 августа и №340-ФЗ от 26 июля). Коснёмся здесь нескольких, на наш взгляд, наиболее важных моментов.

В части Земельного кодекса: ст.105 теперь установлен закрытый перечень зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), которых 28 (к ним, в том числе, относятся санитарно-защитные зоны). Если совсем упростить формулировки, применённые в Земельном кодексе, то большая часть городов федерального значения и их производственных зон теперь имеют ограничения в части использования.

Соответственно, Градостроительный кодекс, имея в виду описанные в Земельном кодексе ЗОУИТы, конкретизирует порядок действий за-стройщиков. По существу: теперь объекты, планируемые к строительству и находящиеся на земельных участках, на которые распространяется ЗОУИТ, обязаны получать положительное заключение только государственной экспертизы проектной документации и инженерных изысканий, что, в свою очередь, практически убивает не так давно созданный институт негосударственной экспертизы, идёт в явное противоречие с Указами Президента Российской Федерации и отнюдь не упрощает процесс реализации инвестиционно-строительных проектов.

Исходя из вышеизложенного, хочется отметить, что, несмотря на многочисленные и порой противоречивые или не до конца проработанные и слишком частые изменения в законодательстве, ставящие порой реализацию проектов в тупик, Группа компаний GSP Group, оказывая инжиниринговое и консультационное сопровождение инвестиционно-строительных проектов, и всегда помогает своим клиентам, застройщикам, собственникам объектов недвижимости успешно решать задачи и реализовывать проекты.

Группа компаний GSP Group
Представительство
в г. Санкт-Петербурге
195197, г. Санкт-Петербург, Минеральная ул., д. 7
тел./факс: +7 (812) 385 5918
е-mail: Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.
Представительство в Москве
119049, г. Москва, ул. Коровий Вал, д. 9 (офис Российского союза строителей)
тел./факс: +7 (499) 653 5774
е-mail: Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.
www.gspgroup.ru