КРИСТИНА ЛОТКОВА: Я КАК ФИНАНСИСТ СТАРАЮСЬ МАКСИМАЛЬНО ПРОСЧИТАТЬ ВЫГОДУ ДЛЯ СВОИХ КЛИЕНТОВ

На вопросы подписчиков нашего издания и участников профильных выставок отвечает эксперт-практик, банковский советник, руководитель консалтингового бюро «Готовые решения» Кристина ЛОТКОВА.

Кристина ЛОТКОВА,
руководитель консалтингового бюро «Готовые решения»

– Кристина, мы рады снова видеть вас в редакции и предлагаю начать разговор с вопроса, который звучал от участников предыдущих выставок, адресованный непосредственно вам: по каким критериям следует выбирать покупку недвижимости? Что предпочтительнее – дом или квартира?

– Конечно, в идеале всем нам хочется иметь и квартиру в городе, и загородный дом в красивой живописной локации. На сегодня, учитывая увеличение и развитие программ на покупку и строительство домов и поддержку от государства, желание купить дом выросло в среднем на 30-40%. Что касается совета, покупать дом или квартиру, скажу следующее… В этом вопросе необходимо учитывать обстоятельства и потребности самих людей, так как подбираемая локация напрямую зависит от состава семьи, возможности добираться на работу, уровня дохода, наличия автомобиля в семье. Очень важен финансовый доход семьи. Понятно, что семейным парам нужны школы/сады, расположенные рядом с жильём, а они далеко не всегда находятся в шаговой доступности. К тому же  дома можно разделить по классам уровня дохода людей. Иногда подрядчики возводят дома, стоимость которых меньше стоимости квартир в городе. Также хочу заметить, что дома привлекают инвесторов с целью арендного дохода, и некоторые мои клиенты вкладывают инвестиции с помощью кредитных средств в приобретение таких домов. В будущем – это дополнительный пассивный доход. А если вы когда-нибудь решитесь продать дом (доходность от 20%), то будут дополнительные средства для обеспечения покупки квартиры. Рынок загородной недвижимости в настоящий момент пользуется большей популярностью, так как банки ввели новую программу на строительство дома, в которой можно участвовать с первоначальным взносом, по моим наблюдениям, от 1,2 млн рублей. Особое внимание при выборе объекта в виде дома стоит обратить на тщательную проверку земельного участка, так как можно в последствии обнаружить много сюрпризов, в результате чего потребуется дополнительная юридическая проверка. И об этом я всегда предупреждаю своих клиентов.

– На мероприятиях, где мы работаем, присутствуют не только руководители компаний, но и работники АЗС, обслуживающий персонал ТЭЦ и т.д. Их – людей, неискушённых в финансовых операциях, – интересует, как взять ипотеку и при этом быть уверенным, что договор заключён с надёжным банком, а не с аферистами. Что вы могли бы ответить на данный вопрос?

– Я очень хорошо знакома с ипотекой. В моём портфеле тысячи клиентов. Конечно, главный мой совет – в первую очередь обратиться к хорошему специалисту, который всегда поможет взять правильное жильё на выгодных условиях, решит все вопросы, которые могут возникнуть при продаже и покупке нового жилья. Сейчас рынок ипотечного кредитования активно развивается, в каждом банке у клиента есть персональный менеджер, который проведёт всю работу с клиентом. Но мой совет: если человек не разбирается в документах, то лучше найти надёжного специалиста. И, конечно, лучше обращаться в стабильные и проверенные банки.

– Ещё один вопрос связан непосредственно с ипотекой. Нередки случаи отказа в ипотеке. Что вы можете сказать по этому поводу?

– Отказ в ипотеке – это ещё не конечный результат, то есть диалог между клиентом и банком на этом не заканчивается. Важно найти своего опытного специалиста и лучше всегда идти по рекомендации. Специалист, проверив ваш портрет клиента и изучив вашу ситуацию, сможет профессионально подобрать правильное решение и постараться получить одобрение в банке. Важно выбирать эксперта, который имеет партнёрские взаимоотношения с банками. При отклонении заявки  один отказ, конечно же, сильно не повлияет на кредитную историю. А вот каждый последующий отказ снизит рейтинг в вашей кредитной истории. Поэтому мой главный совет: при отказе не пытаться бегать по всем банкам, так как это ещё хуже усугубит вашу ситуацию в кредитном рейтинге. Только знающий специалист сможет понять и решить вашу проблему. В моей практике встречались разные случаи. Я поднимаю кредитный рейтинг людей с минусовой шкалы. Были случаи, когда виноватым оказывается не клиент, а банковская система. Мы разбирались, решали проблему и постепенно приходили к утвердительному решению. В итоге клиент уходил с ключами и желанной мечтой о покупке своей квартиры. Иногда действительно случаются моменты, когда ипотека невозможна и банк поставил мораторий на какой-то срок. В этом случае клиент может обратиться к менеджеру, когда возможна повторная подача заявки. Но зачастую стоит обратиться в другой банк. Опираясь на собственный опыт, скажу, что лучше всего подавать заявку не более чем в три банка (если это подача через специалиста).

– Кристина, сейчас практикуется дистанционное банковское обслуживание. В чём его преимущество перед «реальным» обслуживанием и есть ли у него обратная (негативная) сторона?

– Конечно, в период кризиса и пандемии банки продолжили развитие It-технологий. Процесс цифровизации банковской системы тоже не стоит на месте. В совокупности с усилиями и вновь разработанными новыми программами при поддержке государства появились новые онлайн услуги. Сложности последних трёх лет подтолкнули банки к масштабным изменениям – в том числе для юридических лиц разработаны новые скоринговые модели, что позволяет многим клиентам получать кредиты, лёжа на диване (улыбается). И не зря стала популярной фраза «в одном клике от вас». Но, опять же, всегда нужно быть начеку, мошенники и хакеры не дремлют, надо быть везде очень осторожными, аккуратными, бездумно не давать даже адрес своей электронной почты и перепроверять везде информацию.

– Расскажите, пожалуйста, о кредите на коммерческую недвижимость. Какая форма недвижимости попадает под категорию «коммерческая» и чем чревата невыплата данного кредита, равно как и любого другого?

– Такие вещи особенно актуальны для бизнесменов, которым не хочется постоянно платить «дяде» за чужой офис. Подобные займы неофициально получили название «коммерческая ипотека». Коммерческую недвижимость можно использовать как пассивный доход, что станет отличным сохранением денежных средств и вложением в бизнес. Другими словами, ипотечный кредит на приобретение коммерческой недвижимости можно использовать для покупки как торгового, складского, так и офисного назначений, например, сдачи в аренду. Когда мы решаем купить коммерческую недвижимость, мы должны определить достоинства и недостатки каждого помещения. Важно оценить год постройки здания, обратить внимание на здания по соседству, близость транспортных развязок, а также оценить состояние инженерных и сантехнических коммуникаций. Всегда стараемся покупать рентабельный объект. Нужно учесть, что такие площади сдаются быстрее квартир и окупаемость такого проекта выше. Нужно суметь просчитать вложения в новый объект – коммерция требует больших расходов, ремонта под цели и назначение покупаемого помещения. В наше время такой кредит предоставляется и физическим лицам.

– Раз уж мы заговорили о коммерческой недвижимости, хочется задать вопрос и о кредите под залог недвижимости частного лица. Что должен предпринять заёмщик, чтобы из-за действий неблагонадёжного банка (как выяснится позже) не оказаться без жилья?

– Стоит учесть, что такая недвижимость будет находиться в залоге у банка, выдавшего кредит на её приобретение, до момента завершения всех выплат по кредиту. К банкам, где есть коммерческая ипотека, относятся: Альфа Банк (очень интересная программа), Сбербанк (лояльность в получении такого кредита), Россельхозбанк, Банк Санкт-Петербург, Абсолют банк, Акбарс, Росбанк, ЮниКредит банк и другие. Также стоит отметить, что кредит на покупку машиноместа тоже является популярным.

– Рефинансирование кредитов – практика в современной России неновая. Тем не менее, многие заёмщики говорят о том, что велика вероятность столкнуться с рисками, так как в договоре участвует не один, а два кредитора, и благонадёжность обоих вызывает сомнение. Как развеять или подтвердить такие сомнения? Не увеличится ли процент выплат при переходе клиента от одного кредитора к другому?

– К недостаткам процедуры относится возникновение дополнительных расходов, связанных с обслуживанием услуги: придётся оплачивать новую оценку объекта, покупать страховку и некоторые комиссии банка в рамках проведения кредитной сделки. Клиенту это выгодно, потому что он в новом банке будет платить процент меньше, чем в старом. Я как финансист стараюсь максимально просчитать выгоду для своих клиентов. И нужно понимать, что задолженность по коммунальным платежам можно списать/простить, а вот кредитную задолженность просто так не спишешь. Многие думают о банкротстве, но никто не задумывается о его последствиях.

– Большое вам спасибо, Кристина, что снова нашли время дать исчерпывающие ответы на вопросы, волнующие наших читателей.

Консалтинговое бюро

«Готовые решения»

тел.: +7 (911)141 7077

e-mail: Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

www.gotovieresheniya.com